O co możemy zapytać dewelopera przy kupnie domu?

Rozważając zakup domu, zwłaszcza w przypadku, gdy zależy nam na szybkim sfinalizowaniu transakcji i sprawnej przeprowadzce, bierzemy zazwyczaj pod uwagę nie tylko inwestycje realizowane przez deweloperów, ale także domy oferowane na rynku wtórnym. W tym drugim przypadku, zanim podejmiemy finalną decyzję dotyczącą przystąpienia do umowy ze sprzedającym i kupna domu, warto pamiętać o uzyskaniu jak największej ilości informacji na temat interesującej nas nieruchomości, a także o ich zweryfikowaniu w dostępnych zewnętrznych  źródłach, takich jak rejestr ksiąg wieczystych.

Potrzebujesz odbioru technicznego?

Spotkaj się z nami!

Pytania przed kupnem domu 

Przede wszystkim, przed rozpoczęciem poszukiwań najlepiej odpowiadającej naszym potrzebom nieruchomości i przed samym kupnem domu, kluczowe będzie szczegółowe określenie naszych oczekiwań wobec naszego przyszłego miejsca zamieszkania. Warto przede wszystkim zastanowić się nad rodzajem domu, jaki zamierzamy kupić — czy ma to być dom wolnostojący, segment, a może bliźniak?  Dodatkowo konieczne będzie podjęcie decyzji dotyczącej stanu domu, który planujemy nabyć — czy zależy nam na tym, aby był on w stanie umożliwiającym wprowadzenie się do niego bez konieczności prowadzenia prac remontowych lub wykończeniowych, czy też wybieramy kupno domu, wymagającego remontu, ale z kolei w niższej cenie? 

Niezbędne będzie też określenie przybliżonej lokalizacji naszego wymarzonego domu. Warto pamiętać, że nieruchomości położone w mieście lub w niedużej odległości od niego będą znacznie droższe od tych nieco bardziej oddalonych od większych ośrodków miejskich, co zazwyczaj rekompensuje trochę niższa cena nieruchomości. Dlatego tak ważne przed kupnem domu będzie też określenie naszych możliwości finansowych na podstawie posiadanych oszczędności i ewentualnie wyliczonej już na tym etapie, przynajmniej w przybliżeniu, zdolności kredytowej, jeżeli przy nabyciu nieruchomości planujemy posiłkować się kredytem.

Lista pytań do sprzedającego

Na liście pytań, które należy zadać już sprzedającemu, a więc po przeprowadzeniu wstępnej selekcji dostępnych nieruchomości, powinny znaleźć się też te, które dotyczą ilości pomieszczeń i ich konfiguracji w budynku, w tym pytania o:

  • ilość i powierzchnię sypialni oraz ich rozmieszczenie na poszczególnych kondygnacjach,
  • ilość łazienek oraz ich wyposażenie w wannę lub prysznic,
  • rodzaj wentylacji w pomieszczeniach wilgotnych oraz jej sprawność,
  • ilość punktów świetlnych oraz gniazdek poszczególnych pomieszczeniach,
  • czy w budynku znajduje się piwnica oraz strych,
  • czy garaż jest w bryle budynku, czy wolnostojący.

Dodatkowo warto jest uzyskać od sprzedającego przynajmniej podstawowe informacje dotyczące stanu technicznego budynku.
Zapytać należy między innymi o:

  • przeprowadzone w budynku remonty oraz ich termin,
  • stan podłóg (jak bardzo pilne jest ich odświeżenie),
  • stan wszystkich instalacji w budynku (w tym też o materiały, z jakich są wykonane),
  • sposób ogrzewania budynku,
  • stan termoizolacji,
  • obecność zawilgoceń i nieszczelności,
  • lokalizację zaworów wody i gazu oraz bezpieczników.

Powinniśmy zapytać też o ewentualne zadłużenie nieruchomości oraz istniejące obciążenia lub służebności, pamiętając przy tym, że informacje uzyskane od sprzedającego powinniśmy dodatkowo sprawdzić, aby mieć pewność, że mamy pełną wiedzę na temat domu, który planujemy kupić.

Sprawdzenie stanu prawnego i technicznego domu 

Kluczowe dla powodzenia transakcji kupna domu jest odpowiednie przygotowanie się do niej, a podstawowym etapem takich przygotowań jest dokładna weryfikacja wybranego domu pod kątem jego stanu technicznego oraz prawnego, dzięki czemu unikniemy kosztownych niespodzianek już po zawarciu umowy ze sprzedającym.

Podstawowym dokumentem, z którym należy zapoznać się przed kupnem domu, jest prowadzona dla niego księga wieczysta, o podanie numeru, której poprosić należy sprzedającego lub pośrednika nieruchomości, reprezentującego sprzedającego. 

Jak sprawdzić księgę wieczystą 

Rejestr ksiąg wieczystych jest publicznie dostępny, a z treścią księgi zapoznać się można  jednakowo we właściwym dla lokalizacji nieruchomości wydziale ksiąg sądu rejonowego bądź w Internecie, na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. W księdze znajdziemy najważniejsze informacje dotyczące stanu prawnego domu, w tym potwierdzenie położenia nieruchomości, jej własności, istniejących obciążeń i służebności, a także ewentualnego obciążenia hipoteki. 

Stan prawny nieruchomości — pozostałe dokumenty

Innymi dokumentami, z którymi należy się zapoznać, są przede wszystkim: 

  • wypis z rejestru gruntów, 
  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
  • dokumentacja projektowa budynku,
  • pozwolenie na budowę i pozwolenia na użytkowanie,
  • aktualne protokoły, odczyty i pomiary.

Stan techniczny domu — na co zwrócić uwagę

Z kolei sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przed kupnem domu pozwoli nam między innymi na wstępne oszacowanie kosztów niezbędnych do przeprowadzenia prac, ale też na zweryfikowanie informacji uzyskanych od sprzedającego, co z kolei może mieć wpływ na cenę nabywanej nieruchomości. Kluczowy będzie stan ścian budynku, podłóg oraz dachu. Zaniepokoić powinny nas wszelkie pęknięcia, zacieki oraz nieszczelności. W zakresie weryfikacji stanu technicznego budynku warto jest zdać się na wsparcie specjalisty, na przykład inżyniera, który przy wykorzystaniu odpowiedniego sprzętu (w tym między innymi kamery termowizyjnej) będzie w stanie sprawdzić wszystkie istotne dla przyszłego właściciela domu kwestie. 

2024-01-25 (zaktualizowano: 2024-01-25)

autor: Konrad Majewski

Oceń artykuł:

Kupno domu od dewelopera - o co pytać?
Średnia 5/5 na podstawie 4 opinii.